谈谈房地产的刚需现象

5月22日 08:32

“需求与供给决定价格”,微观经济学的理论认为:当商品价格趋向更高的时候,人们的需求会被抑制选择不购买,而当价格趋于较低的时候,人们的需求就会被激发选择大量购买;同时,当市场上的商品价格上升的时候,生产厂家就会提高产量,反之商品价格下降,厂家便也会减少生产。“需求—价格曲线“和“供给—价格”曲线,一个递减一个递增,在市场这只无形的手的操纵下,最终供需达成平衡。

谈谈房地产的刚需现象

那么所谓的刚需是什么?就是需求与价格曲线不是递减的关系,而是一条相对平的水平线,换句话说,无论商品价格高低对人们需求没有任何影响。例如:中国的房地产市场中年轻人的婚房,就是一个刚需市场,无论房子如何涨,不太会影响他们的购买需求。

从价格理论上来说,就是“需求价格弹性”,它是指一种产品价格变动所引起的需求变动的大小,“需求价格弹性”等于某种产品需求量变动百分比与某种产品价格变动的百分比之比。需求价格弹性大于1称为需求富有弹性,需求价格弹性小于1称为需求缺乏弹性。那末,刚需就是属于远远小于1的需求缺乏弹性。除了婚房是刚需,那么生活中还有很多产品是需求缺乏弹性的,往往与生活密切相关的生老病死,例如:柴米油盐、水、电、煤、医院、火葬场,都是刚需价格再高你还得买。因此这些产品的价格不能随便动,有些产品涨价还要通过听证。但是大部分产品还是富有弹性的,也就是说,价格对需求的影响还是蛮大的。例如:奢侈品,听说普拉多打折,很多人都会去排队购买。

那么问题来了,薄利多销,当然是说的是价格对销量的影响,但多销未必能抵消薄利带来的损失,要增加多少销量才能从降价中获利呢?反过来你也可以厚利少销,销量降低多少才能使涨价无利可图?价格和销量的关系可能令你大吃一惊,某企业对产品的定价做了三个方案:

方案一:单价100美元,销量100万台,单位变动成本60美元,总贡献毛益4000万。

方案二:降价20%,单价80美元,为保证总贡献毛益不变。销量要达到200万台。

方案三:提价20%,单价120美元,为保证总贡献毛益不变。销量要达到66.7万台

换句话说,如果是减价20%,那为了达到同样的利润,必须要从原来的100台增加到200万台;而提价20%的话,只要不低于66.7万台,企业还能维持原来的利润。所以,当你准备降价的时候,最好计算一下销量将增加多少?如果增加的销量无法保持原来的利润,你还会要求降价吗?或者我可以提高价格,虽然,销量下降,但还可以保持原来的利润,你会这么做吗?

涨价还是跌价?这里我们要考虑两个问题。首先是“需求价格弹性”的问题,当产品的需求更有弹性的时候,降价的对销售的拉动比较大,消费品一般要比工业品需求更富有弹性,因此降价的影响消费品要大于工业品。还有一个问题,变动成本占价格的百分比越大(边际收益小),例如:家电,如果要维持原来的利润,跌价后对销量的增加要求会更高。换句话说,这类产品不要轻易地跌价;而随着变动成本占价格的百分比变小(边际收益大),例如:药品、软件,如果要维持原来的利润或者增加利润,跌价后对销量的增加要求不高,也就是说,可以考虑减价促销也就是薄利多销。

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